Mehrfamilienhaus verkaufen, kaufen und finanzieren

Käufernetzwerk

Unser Netzwerk umfasst über 100 Interessenten für Mehrfamilienhäuser deutschlandweit und wächst laufend über unsere Kapitalanlage-Akquise. Jeden Monat kommen über 50 neue Kapitalanlage-Interessenten dazu. Portal, Netzwerk und Direktansprache kombinieren wir je nach Objekt.

Investment-Aufbereitung

Mietliste, Flächen, Einheiten, Leerstand, Faktor, Rendite und anstehende Investitionen stehen so im Exposé, dass ein Investor schnell entscheiden kann. Den Wert eines vermieteten Mehrfamilienhauses bestimmen vor allem die nachhaltig erzielbaren Mieten, nach diesem Prinzip arbeitet auch das Ertragswertverfahren. Ein Haus mit niedrigen Bestandsmieten ist deshalb nicht automatisch weniger wert, aber der Käufer muss sehen können, welche Entwicklung realistisch ist und welche nicht.

Unterlagen, die Investoren sehen wollen

Fehlende Unterlagen kosten im Verkauf Zeit, weil Käufer und ihre Banken ohne sie nicht entscheiden. Deshalb klären wir sie möglichst vor dem Vermarktungsstart.

• Mieterliste mit Einheiten, Flächen, Ist-Mieten und Vertragsbeginndie Grundlage jeder Kalkulation
• Mietverträge und Nachträge, Staffel- oder Indexvereinbarungen
• Betriebskostenabrechnungen und nicht umlagefähige Kostendaraus ergeben sich die Bewirtschaftungskosten
• Grundbuchauszug, Flurkarte und Auskunft aus dem Baulastenverzeichnis
• Energieausweis und Nachweise über Modernisierungen
• Grundrisse und Flächenberechnung je Einheit

Finanzierungsbrücke

Wir können Finanzierungsperspektiven mitdenken und dadurch früh erkennen, welche Käuferstruktur realistisch zum Objekt passt. Interessenten fragen wir früh nach ihrer Finanzierung, damit Sie nicht mit jemandem verhandeln, dessen Bank später absagt.

Wie wir den Verkauf allgemein angehen, steht auf der Seite Immobilie verkaufen.

Was davon in welchem Zeitraum erreichbar ist, hängt an den Mietverträgen, am Mietspiegel, an der Kappungsgrenze und daran, wie oft Mieter wechseln.

Sanierung, Energieeffizienz, Instandhaltung und besondere Risiken rechnen wir in die Kaufentscheidung ein. Ein Haus mit Instandhaltungsstau kann ein gutes Geschäft sein, wenn der Preis ihn abbildet.

Mietstand und Mietverträge

Stimmen die Mieten in der Mieterliste mit den Verträgen überein? Wie viele Einheiten stehen leer und warum? Gibt es Staffel- oder Indexmieten, Gewerbeeinheiten oder Mieter mit besonderen Vereinbarungen?

Kosten, die beim Eigentümer bleiben

Verwaltung, Instandhaltung und nicht umlagefähige Betriebskosten mindern den Ertrag. Erst danach zeigt sich, was für Zins und Tilgung übrig bleibt.

Zustand und Capex

Dach, Fassade, Heizung, Leitungen und Fenster: Was steht in den nächsten Jahren an und was kostet es ungefähr? Der Energieausweis gibt einen ersten Hinweis, ob die Bank einen Modernisierungsfahrplan verlangen wird.

Rechtliches und Potenzial

Grundbuch, Baulasten, Ausbaureserven und die Frage, ob eine spätere Aufteilung in Wohnungseigentum überhaupt möglich ist. In Berlin kann sie genehmigungspflichtig sein, etwa in sozialen Erhaltungsgebieten.

Daraus ergibt sich, ob der Kaufpreis zum Haus passt und mit welchem Cashflow Sie realistisch rechnen können. Die Prüfung ist nicht auf eigene F&G-Angebote beschränkt, wir prüfen auch Häuser, die Sie selbst gefunden haben.

Bei schlechteren Energieeffizienzklassen verlangen viele Banken inzwischen einen energetischen Modernisierungsfahrplan. Noch nicht alle tun das, in den nächsten Jahren wird es aber bei den meisten Banken Standard sein.

• Mieterliste, Mietverträge und Bewirtschaftungskosten
• Kapitaldienstfähigkeit des Objekts (DSCR)
• Instandhaltung, Sanierung und Energieausweis

Für die Vermittlung von Immobiliardarlehen haben wir die Erlaubnis nach § 34i GewO. Ansprechpartner für Finanzierungen ist Timon Fischer.

Bei Mehrfamilienhäusern gelten eigene Regeln: Sie haben deutlich mehr Verhandlungsspielraum, die Maklercourtage lässt sich in den Kaufpreis einrechnen und Banken bewerten diese Objektklasse anders als eine einzelne Wohnung. Je größer das Objekt, desto wichtiger wird die Verbindung aus Objektcashflow, Eigenkapital, Bankpartner und langfristiger Portfoliostrategie.

Bevor der Kaufvertrag beim Notar beauftragt wird, klären wir, ob die Finanzierung realistisch ist. Eine Finanzierungszusage bleibt immer eine Einzelfallentscheidung der Bank.

Nach dem Kauf kommen Fragen wie Mieterstrom, eine PV-Anlage oder die Abschreibung einer energetischen Modernisierung. Wie wir dabei begleiten, steht auf der Seite Betreuung nach dem Kauf.

• Private Anleger mit erstem Bestand

  Die meisten Käufer beginnen nicht gleich mit einem Mehrfamilienhaus. Wer schon Wohnungen hält, sucht oft das erste ganze Haus. Entscheidend sind für diese Käufer der Cashflow nach Kapitaldienst und der Eigenkapitalbedarf.

• Langfristige Bestandshalter

  Vermögende Privatpersonen, Familien und Unternehmen, die über Jahrzehnte halten wollen. Sie achten auf Lage, Substanz und die Mietentwicklung über die Haltedauer, weniger auf die Rendite im ersten Jahr.

• Professionelle Investoren

  Wohnungsunternehmen und erfahrene Käufer entscheiden schnell, wenn die Daten vollständig sind: Ist-Miete, Faktor, Leerstand, Capex. Fehlen Unterlagen, sinkt oft das Interesse oder der gebotene Preis.

• Käufer mit Entwicklungsabsicht

  Sie suchen Häuser mit Leerstand, Ausbaureserven im Dach oder Modernisierungsbedarf. Ob ihre Pläne aufgehen, hängt an Baurecht, Genehmigungen und den bestehenden Mietverträgen.

• Käufer aus dem Ausland

  Für Steuerausländer ist die Finanzierung der Engpass, weil die meisten Banken solche Fälle grundsätzlich ablehnen. Wir arbeiten mit Instituten zusammen, die solche Konstellationen prüfen.