Einordnung
Ein Mietspiegel ist eine Übersicht über die ortsübliche Vergleichsmiete. Erstellt oder anerkannt wird er von der zuständigen Behörde oder gemeinsam von Vertretern der Vermieter und Mieter; er soll alle zwei Jahre angepasst werden, und Gemeinden mit mehr als 50.000 Einwohnern müssen einen erstellen.1 Ein qualifizierter Mietspiegel folgt anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen; bei ihm wird vermutet, dass er die Vergleichsmiete wiedergibt.2
Die ortsübliche Vergleichsmiete bilden die üblichen Mieten für Wohnungen vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage, vereinbart oder geändert in den letzten sechs Jahren.3 Sie ist der Maßstab für Mieterhöhungen im laufenden Vertrag und für die Mietpreisbremse.3,4
Beispiel
Bernau hat keinen Mietspiegel. Der Gutachterausschuss weist für 2024 und 2025 Mieten von 5,8 bis 16,2 €/m² aus, im Mittel 10,3 €/m², und betont, dass das kein Mietspiegel ist.5 Für eine Wohnung mit 65 m², Baujahr 1995, heute 9 €/m² oder 585 € im Monat, nehmen wir eine Vergleichsmiete von 10 €/m² an. Erhöhen können Sie dann bis 650 € im Monat; die Kappungsgrenze von 15 % läge mit 10,35 €/m² höher.3,6
Zum Vergleich Berlin: Der qualifizierte Mietspiegel 2026 nennt für 65 bis unter 70 m² in mittlerer Wohnlage, bezugsfertig 1991 bis 2001, eine Spanne von 7,79 bis 11,36 €/m² und einen Mittelwert von 9,80 €/m², bei 65 m² also 637 € im Monat.7
Mieterhöhung mit dem Mietspiegel
Bis zur Vergleichsmiete erhöhen können Sie, wenn die Miete seit 15 Monaten unverändert ist, frühestens ein Jahr nach der letzten Erhöhung und um höchstens 20 % in drei Jahren, in bestimmten Gebieten 15 %.3 Das Verlangen begründen Sie in Textform mit einem Mietspiegel, einer Mietdatenbank, einem Gutachten oder drei vergleichbaren Wohnungen; bei einem Mietspiegel mit Spannen reicht ein Wert in der Spanne. Fehlt ein aktueller Mietspiegel, kann auch ein veralteter oder der einer vergleichbaren Gemeinde dienen.8 Normale Wohnungen liegen um den Mittelwert, schlechter ausgestattete im unteren, besser ausgestattete im oberen Bereich.7
Andere Wege zur Miete
Daneben können Sie eine Erhöhung mit dem Mieter vereinbaren, eine Staffel- oder Indexmiete festlegen oder nach einer Modernisierung umlegen.9 Beim Mieterwechsel gilt für die neue Miete die Mietpreisbremse, wo sie eingeführt ist.4 F&G leitet die Miethöhe aus Markt und rechtlichem Rahmen ab und betrachtet Mikrolage, Zustand, Ausstattung und Mietstatus.10
Quellen und Rechtsgrundlagen
- § 558c BGB · abgerufen 27.10.2026
- § 558d BGB · abgerufen 27.10.2026
- § 558 BGB · abgerufen 27.10.2026
- § 556d BGB · abgerufen 27.10.2026
- Gutachterausschuss Barnim: Grundstücksmarktbericht 2025 · Berichtsjahr 2025, abgerufen 27.10.2026
- Brandenburg: Kappungsgrenzenverordnung · Kabinettbeschluss 25.11.2025, abgerufen 27.10.2026
- Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, Bauen und Wohnen: Berliner Mietspiegel 2026 · Stichtag 01.09.2025, abgerufen 27.10.2026
- § 558a BGB · abgerufen 27.10.2026
- § 557 BGB · abgerufen 27.10.2026
- Fischer & Geserich: Vermieten · abgerufen 27.10.2026
Stand 27.10.2026. Der Eintrag erklärt den Begriff allgemein; er ersetzt keine Steuer-, Rechts- oder Finanzierungsberatung im Einzelfall.
