Immobilienfinanzierung in Berlin: unabhängig beraten und Banken vergleichen

Finanzierung für Eigennutzer

Wer selbst einzieht, braucht vor allem eine Rate, die auch in ein paar Jahren noch zum Leben passt. Die Kaufnebenkosten liegen meist bei 7,5 bis 15 Prozent des Kaufpreises, je nach Bundesland und je nachdem, ob eine Maklerprovision anfällt. In Bayern können es ohne Makler auch nur rund 5,5 Prozent sein. Fehlt Eigenkapital, steigen Beleihungsauslauf und Zins oder die Lücke wird über ein teureres Blankodarlehen geschlossen. Beides setzen wir nur um, wenn Ihre Bonität es wirklich hergibt.

Wie viel Eigenkapital sinnvoll ist, hängt auch vom Zinsniveau ab. Liegen die Zinsen bei 3 bis 5 Prozent, lohnen sich KfW- und andere Förderkredite und so viel Eigenkapital, wie sinnvoll möglich ist. In Niedrigzinsphasen wie 2021 kann es sinnvoll sein, mehr zu finanzieren.

Finanzierung für Kapitalanleger

Bei einer Kapitalanlage kommen Miete, Rendite, laufende Kosten und die langfristige Finanzierung dazu. Ab etwa 10.000 Euro Eigenkapital ist ein Einstieg realistisch, damit lässt sich eine Wohnung im Bereich um 100.000 Euro darstellen.

Von einer 110-Prozent-Finanzierung bei der ersten Wohnung raten wir ab. Sie bringt eine hohe Zinsbelastung und für die zweite Immobilie sind Sie danach bei den meisten Banken nicht mehr finanzierbar. Mit drei oder vier Objekten, von denen einige Cashflow positiv laufen, bewertet die Bank dieselbe Anfrage völlig anders.

Wie wir Mieten, Kosten und Rendite einer Wohnung rechnen, steht auf der Seite Immobilien als Kapitalanlage. Mit dem Investitionsrechner können Sie ein Objekt selbst durchrechnen.

Bei schlechteren Energieeffizienzklassen verlangen viele Banken inzwischen einen energetischen Modernisierungsfahrplan. Noch nicht alle tun das, in den nächsten Jahren wird es aber bei den meisten Banken Standard sein.

• Mieterliste, Mietverträge und Bewirtschaftungskosten
• Kapitaldienstfähigkeit des Objekts (DSCR)
• Instandhaltung, Sanierung und Energieausweis

Wir vermitteln Finanzierungen für Steuerausländer, sowohl für Eigentumswohnungen als auch für Mehrfamilienhäuser ab einer Million Euro. Planen Sie dafür mehr Vorlauf ein als bei einer Standardfinanzierung.

Aus der Praxis: Finanzierung für einen Steuerausländer

Ein Kunde mit Wohnsitz in Zypern wollte in Deutschland investieren und Steuerausländer werden von den meisten Banken grundsätzlich abgelehnt. Auch die Institute, mit denen wir sonst in solchen Fällen arbeiten, sagten zunächst ab.

Wir haben trotzdem neun Monate lang weitergesucht, bis wir eine Bank gefunden hatten, die den Fall geprüft und am Ende finanziert hat. Gemessen am Aufwand war das wirtschaftlich eigentlich unattraktiv, gemessen daran, dass der Kunde bis heute mit uns arbeitet, war es genau die richtige Entscheidung.

Einkommen in einer anderen Währung

Liegen Einkommen oder Vermögen nicht in Euro, können Banken zusätzliche Sicherheitsabschläge verlangen. In schwierigen Fällen finanzieren sie dann nur noch etwa 50 bis 60 Prozent des Beleihungswerts. Das entscheidet jede Bank im Einzelfall und Fälle mit Währungsrisiko brauchen mehr Zeit als andere.

Vor dem Ende der Zinsbindung schickt Ihnen Ihre Bank in der Regel ein Angebot zur Verlängerung, die Prolongation. Das ist bequem, aber nicht unbedingt das günstigste Angebot. Wir vergleichen es mit anderen Banken, einschließlich der Kosten, die ein Wechsel mit sich bringt.

Wer früh Planungssicherheit möchte, kann mit einem Forward-Darlehen den Zins schon heute für später festlegen, meist gegen einen Aufschlag. Nach zehn Jahren ab vollständiger Auszahlung können Sie ein Darlehen mit festem Zins außerdem mit sechs Monaten Frist kündigen, auch wenn die Zinsbindung länger läuft (§ 489 BGB).

Der Zins orientiert sich dabei nicht am Leitzins der Europäischen Zentralbank, sondern an der Rendite der deutschen Bundesanleihe mit entsprechender Laufzeit. Steigt sie, ziehen die Bauzinsen mit, bei manchen Banken taggleich, bei anderen nach zwei bis drei Wochen.

Verkaufen Sie Ihre Immobilie, statt sie weiter zu finanzieren, planen wir Verkauf und Ablösung des Darlehens zusammen, siehe Verkaufen und die nächste Immobilie finanzieren.