DSCR

Einordnung

Der DSCR (Debt Service Coverage Ratio), auf Deutsch Schuldendienst- oder Kapitaldienstdeckungsgrad, stellt Einnahmen den Zinsen und der Tilgung gegenüber.¹ Bei einer vermieteten Immobilie bietet sich als Einnahme der Reinertrag an: die Jahresmiete abzüglich der Bewirtschaftungskosten, die nicht umgelegt werden.^2,3 Der Schuldendienst ist die Summe aus Zins und Tilgung eines Jahres.⁴

Ein Wert von 1 heißt: Die Immobilie trägt ihren Kapitaldienst gerade selbst. Darunter muss der Fehlbetrag aus anderem Einkommen kommen, darüber bleibt ein Puffer. Bei Projektfinanzierungen gilt 1,2 als Minimum; der DSCR kann auch als Auflage (Covenant) im Kreditvertrag stehen.¹

Bei Verbrauchern muss die Bank die Kreditwürdigkeit anhand von Einkommen, Ausgaben und weiteren Umständen prüfen und darf sich nicht hauptsächlich auf den Wert der Immobilie stützen.⁵ Beim Mehrfamilienhaus denkt F&G die Bankfähigkeit mit und ordnet Objektcashflow und Beleihung früh ein.⁶

Rechenlogik

DSCR = Reinertrag / Kapitaldienst (Zins + Tilgung)

Beispiel

Angenommen, Sie kaufen eine vermietete Wohnung im Berliner Umland, etwa in Bernau: 65 m², Baujahr 1995, 9 € Kaltmiete je m², also 585 € im Monat und 7.020 € im Jahr, für 160.000 €. Nach 1.210 € für Verwaltung, Instandhaltung und Mietausfall bleibt ein Reinertrag von 5.810 €. Das Darlehen über 160.000 € kostet bei einem Beispielzins von 4 % und 1,5 % Tilgung 8.800 € im Jahr. Der DSCR liegt bei 0,66.

Mit 2 % Tilgung sinkt er auf 0,61. Leihen Sie sich 100.000 € und bringen mehr Eigenkapital ein, steigt er auf 1,06.

Wie Sie den Wert lesen

Liegt der Wert unter 1, planen Sie den monatlichen Zuschuss fest ein und rechnen ihn auch mit einem höheren Anschlusszins durch. Ein Wert über 1 schafft Spielraum für Leerstand oder Reparaturen.

Was es für Anleger heißt

Wer mehrere Objekte finanziert, kann mit dem DSCR zeigen, wie weit sich ein Bestand selbst trägt. Den Wert verbessern höhere Mieten, niedrigere Kosten, mehr Eigenkapital, ein günstigerer Zins oder eine niedrigere Tilgung; eine niedrigere Tilgung verschiebt allerdings Schuld in die Zukunft.

Quellen und Rechtsgrundlagen

Wikipedia: Schuldendienstdeckungsgrad · abgerufen 27.10.2026
§ 31 Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) · abgerufen 27.10.2026
§ 32 ImmoWertV · abgerufen 27.10.2026
§ 2 Finanzstabilitätsdatenerhebungsverordnung (FinStabDEV) · abgerufen 27.10.2026
§ 505b BGB · abgerufen 27.10.2026
Fischer & Geserich: Mehrfamilienhaus · abgerufen 27.10.2026

Stand 27.10.2026. Der Eintrag erklärt den Begriff allgemein; er ersetzt keine Steuer-, Rechts- oder Finanzierungsberatung im Einzelfall.