Immobilien als Kapitalanlage in Berlin, Leipzig und Dresden

Ab etwa 10.000 Euro Eigenkapital ist ein Einstieg realistisch. Damit lässt sich eine Wohnung im Bereich um 100.000 Euro darstellen. Die Kaufnebenkosten liegen meist bei 7,5 bis 15 Prozent des Kaufpreises, je nach Bundesland und je nachdem, ob eine Maklerprovision anfällt. In Bayern können es ohne Makler auch nur rund 5,5 Prozent sein. Bringen Sie deutlich weniger mit, raten wir eher dazu, erst einmal anzusparen, statt die Lücke über teure Ersatzkonstruktionen zu schließen.

Warum wir bei der ersten Wohnung von der Vollfinanzierung abraten

Wer die erste Wohnung zu 110 Prozent finanziert, trägt eine hohe Zinsbelastung und ein unausgeglichenes Schuldenportfolio. Für eine zweite Immobilie sind Sie dann bei den meisten Banken nicht mehr finanzierbar. Haben Sie dagegen schon drei oder vier Objekte, von denen einige einen positiven Cashflow erzielen, bewertet die Bank dieselbe Anfrage anders. Den Hebel ziehen Sie deshalb besser erst, wenn er trägt. Was eine 100- oder 110-Prozent-Finanzierung kostet, steht in unserem Blog.

Schritt für Schritt

Bei der allerersten Immobilie nehmen wir Sie Schritt für Schritt mit und erklären, was dazugehört, denn am Anfang ist vieles neu. Vor dem Notartermin prüfen wir mit Ihnen, welches Volumen zu Ihrem Einkommen passt. Passt es nicht, sagen wir Ihnen das, bevor Kosten entstehen.

Ist das Darlehen getilgt, bleibt die Miete nach Abzug der laufenden Kosten.

Über zehn, zwanzig oder dreißig Jahre ist das nach unserer Erfahrung ein gesunder Weg, Vermögen aufzubauen. Er ist unspektakulär und genau darum geht es.

Ein Selbstläufer ist eine Immobilie nicht. Leerstand, Instandhaltung und eine teurere Anschlussfinanzierung gehören in die Rechnung und das Kapital in einer Wohnung lässt sich nicht kurzfristig in Teilen verkaufen. Deshalb gehören Rücklagen und vorsichtige Annahmen von Anfang an dazu.

1. Direkter Cashflow außerhalb der Ballungszentren

Hier trägt sich die Wohnung vom ersten Monat an selbst. In Berlin, Leipzig und Dresden gehen die Zahlen dafür in der Regel nicht auf, deshalb führt dieser Weg in Orte rund eine Stunde vom Zentrum entfernt, bezogen auf Berlin etwa Eberswalde, Luckenwalde oder Joachimsthal. Dort stimmt das Verhältnis von Kaufpreis und Miete, eine Wertsteigerung lässt sich aber deutlich schwerer vorhersagen als in der Stadt.

2. Steueroptimierte Neubauten

Steueroptimierte Neubauten in Berlin liegen 2026 bei Kaufpreisen von 11.000 bis 13.000 Euro pro Quadratmeter. Selbst bei Mieten von 35 bis 45 Euro pro Quadratmeter liegt die Bruttorendite bei 3,5 bis höchstens 4 Prozent. Getragen wird die Rechnung fast ausschließlich von der Abschreibung, und das zehn, vielleicht fünfzehn Jahre. Danach ist der steuerliche Vorteil aufgebraucht und den ursprünglichen Einstandspreis erzielen Sie beim Wiederverkauf meistens nicht mehr. Sinnvoll ist das aus unserer Sicht nur, wenn Steuerersparnis Ihr einziges Ziel ist.

3. Die Rechnung über die gesamte Haltedauer

Hier zählt die Summe über die gesamte Haltedauer: der operative Cashflow, die steuerlichen Vorteile, die Mieterhöhungen über die Jahre und der Verkaufserlös am Ende. Wer in Berlin kauft, hat am Anfang meistens einen negativen operativen Cashflow. Das ist kein Fehler in der Rechnung, sondern Teil davon. Über die Jahre kommen Anpassungen im Rahmen der Kappungsgrenze dazu, einvernehmliche Erhöhungen im Gespräch mit dem Mieter oder eine Neuvermietung nach einem Auszug.

Entscheidend ist die Summe über die gesamte Haltedauer.

Dieser Weg trägt aus unserer Sicht weniger Risiko als die beiden anderen.

Berlin

Hohe Einstiegspreise, breite Nachfrage

Arbeitgeberbasis, internationale Nachfrage und Marktliquidität stützen viele Teilmärkte. Regulierung und große Unterschiede zwischen den Quartieren erhöhen den Prüfungsbedarf.

Leipzig

Einstiegspreis und Nachfrage im Verhältnis

Hochschulen, Logistik, Industrie und Dienstleistung tragen die Nachfrage. Mietpotenzial und künftiges Angebot im direkten Umfeld sollten konservativ bewertet werden.

Dresden

Technologie und Forschung als Basis

Halbleitercluster, Forschung und Verwaltung stützen gut angebundene Lagen. Hochwasserlagen und die Sanierungsqualität älterer Gebäude prüfen wir objektbezogen.

Berlin funktioniert nicht als ein einheitlicher Immobilienmarkt. Mikrolage, Mietstatus und technischer Zustand entscheiden darüber, ob ein hoher Einstiegspreis wirtschaftlich tragfähig ist. In Leipzig und Dresden liegt der Einstieg pro Quadratmeter in der Regel niedriger, die Unterschiede zwischen etablierten Wohnlagen, Entwicklungsgebieten und Randlagen sind aber ebenso deutlich. Spannen für Kaufpreise, Mieten und Renditen stehen auf den Standortseiten.

In Süd- und West-Berlin und im Süden Brandenburgs ist Lennart Geserich Ihr Ansprechpartner, in Nord- und Ost-Berlin, im Norden Brandenburgs sowie in Leipzig und Dresden Timon Fischer.

Am Anfang steht die Bruttomietrendite, also die Jahresmiete im Verhältnis zum Kaufpreis. Was am Monatsende übrig bleibt, sagt sie noch nicht. Dafür ziehen wir nicht umlagefähige Kosten, Rücklagen und die Finanzierung ab und kommen zum Cashflow.

• heutige Miete und die bei Neuvermietung erzielbare Miete getrennt
• Hausgeld, nicht umlagefähige Kosten, Rücklagen und Mietausfall
• absehbarer Investitionsbedarf als Capex
• Zins, Tilgung, Eigenkapital und Restschuld am Ende der Zinsbindung
• Steuerwirkung, Mieterhöhungen und Verkaufserlös über die Haltedauer

Bei unseren Angeboten, die als Kapitalanlage gekennzeichnet sind, fließen Kaufpreis und Miete direkt in eine Szenariorechnung. Zins, Tilgung und Eigenkapital lassen sich dort direkt verändern.

Ob ein Investment gut oder schlecht ist, entscheidet kein Rechner. Dafür braucht es Objektzustand, Lage, Mietrecht und Ihre persönlichen Ziele und genau diesen Teil übernehmen wir in der Ankaufsberatung.