Ankaufsberatung für Kapitalanleger und Eigennutzer in Berlin

Ein guter Preis hilft nicht, wenn die Lage keine Mieter findet. Eine gute Lage hilft nicht, wenn die Gemeinschaft eine teure Sanierung vor sich herschiebt. Und eine Rechnung trägt nur, wenn auch die Bank sie so sieht. Diese Felder prüfen wir deshalb immer gemeinsam:

• Standort, Mikrolage und Vermietbarkeit
• Unterlagen, Zustand und mögliche Capex-Themen
• Rendite, Cashflow, Finanzierung und Restschuld

Bei einer Eigentumswohnung kaufen Sie immer einen Anteil an der Gemeinschaft mit. Deshalb lesen wir neben dem Exposé die Unterlagen, die zeigen, wie es um das ganze Haus steht. Stehen größere Maßnahmen an, etwa an Dach, Fassade oder Heizung, und reicht die Erhaltungsrücklage dafür nicht, gehört dieser Bedarf als Capex in die Rechnung. Bei einem Haus ohne Gemeinschaft treten Grundbuch, Baulasten und der bauliche Zustand stärker in den Vordergrund.

• Teilungserklärung und Aufteilungsplan
• Protokolle der Eigentümerversammlungen, Wirtschaftsplan, Hausgeld und Erhaltungsrücklage
• Mietvertrag, Miethöhe und Mietentwicklung bei vermieteten Objekten
• Grundbuchauszug, Energieausweis, Grundrisse und Wohnflächenberechnung

Eine gute Adresse allein reicht dafür nicht. Entscheidend ist, wer in dieser Straße wohnen möchte und ob diese Nachfrage auch in zehn oder zwanzig Jahren noch da ist. Dazu gehören die Anbindung an S-Bahn, U-Bahn oder Regionalverkehr, die Versorgung im Alltag und die Mieten, die in der Umgebung tatsächlich erzielt werden. Für Kapitalanleger ist die Vermietbarkeit die eigentliche Lagefrage.

Eine hohe Bruttorendite kann durch nicht umlagefähige Kosten, Capex, ungünstige Finanzierung oder schwache Vermietbarkeit schnell relativiert werden. Deshalb rechnen wir mit mehreren Ebenen und zeigen Auswirkungen auf Cashflow und Restschuld.

• Ist- und Soll-Miete getrennt betrachten.
• Nicht umlagefähige Kosten und Rücklagen berücksichtigen.
• Finanzierung und Eigenkapitalrendite zusammenführen.
• Restschuld und Exit-Perspektive sichtbar machen.

Dabei betrachten wir Cashflow, Steuervorteile, Mieterhöhungen und den späteren Verkaufserlös über die gesamte Haltedauer zusammen, statt eine Immobilie nur an ihrer Anfangsrendite zu messen.

Bevor der Kaufvertrag beim Notar beauftragt wird, klären wir gemeinsam, ob die Finanzierung realistisch ist. Ein Vertragsentwurf beim Notar kostet je nach Kaufpreis und Notar etwa 600 bis 5.000 Euro. Scheitert die Finanzierung erst danach, sind diese Kosten schon entstanden.

Ist ein kleineres Kaufvolumen sinnvoller, sagen wir Ihnen das offen und rechtzeitig. Wer 200.000 Euro finanzieren möchte, aber nur 10.000 Euro mitbringt und 3.000 Euro netto verdient, bekommt das unter Umständen zwar durchgestellt, sinnvoll ist es aber nicht.

Weil wir Immobiliardarlehen selbst vermitteln, mit Erlaubnis nach § 34i GewO, kann die Prüfung direkt in einen Bankvergleich übergehen.

Nach der Prüfung wissen Sie:

• ob Objekt und Lage zu Ihrem Ziel passen, als Eigennutzer oder als Kapitalanleger
• welche Unterlagen noch fehlen und welcher Investitionsbedarf absehbar ist
• wie sich Miete, Kosten, Cashflow und Restschuld entwickeln, auch wenn sich Annahmen ändern
• welcher Finanzierungsrahmen realistisch ist, bevor beim Notar Kosten entstehen

Wer das falsche Objekt kauft, wird am Ende nicht zufrieden sein.

Passt keines unserer eigenen Objekte zu Ihrer Strategie, verkaufen wir Ihnen auch keines. Dann unterstützen wir Sie lieber bei der Finanzierung eines anderen Objekts, mit einer Ankaufsberatung oder beim Transaktionsmanagement.

Eigennutzer vor dem Kauf

Hier geht es weniger um Rendite als um die Frage, ob Rate, Eigenkapitalreserve und Objekt auch dann noch passen, wenn sich das Leben verändert.

Kapitalanleger mit der ersten Wohnung

Bei der allerersten Immobilie nehmen wir Sie Schritt für Schritt mit und erklären, was dazugehört, von den Unterlagen der Gemeinschaft bis zur Rechnung über die Haltedauer.

Anleger mit mehreren Objekten

Hier lautet die Frage, ob das neue Objekt in den Bestand passt und wie die Bank es im Zusammenspiel mit Ihren übrigen Immobilien bewertet.

Käufer von Mehrfamilienhäusern

Mehr Einheiten bedeuten mehr Mietverträge, mehr Kosten und oft Fragen zu Energie und Sanierung. Wie wir dabei vorgehen, steht auf der Seite Mehrfamilienhaus.