Wann sich eine kurze Zinsbindung mit Forward-Darlehen lohnt

Die Zinsbindung legt fest, wie lange Ihr Sollzins unverändert bleibt, üblich sind 5, 10 oder 15 Jahre. Längere Zinsbindungen sind meist teurer, weil die Bank das Zinsrisiko länger trägt. Wenn Banken kurze Zinsbindungen deutlich günstiger anbieten als lange, kann es sich lohnen, kurz zu binden und sich den Anschlusszins später über ein Forward-Darlehen zu sichern.

Was die Zinsbindung regelt

Bei der Zinsbindung vereinbaren Sie mit der Bank einen festen Sollzins für einen bestimmten Zeitraum. Während dieser Zeit kann die Bank den Zins nicht anheben, und Sie können das Darlehen in der Regel nicht kostenfrei zurückzahlen. Endet die Zinsbindung, ist das Darlehen meistens noch nicht getilgt. Für die Restschuld brauchen Sie dann eine Anschlussfinanzierung zu dem Zins, der zu diesem Zeitpunkt am Markt gilt.

Mit der Wahl der Zinsbindung entscheiden Sie deshalb, wie lange Sie Planungssicherheit kaufen und was Sie dafür bezahlen.

Wie der Zins für jede Laufzeit entsteht

Bauzinsen orientieren sich an der Rendite deutscher Bundesanleihen mit vergleichbarer Laufzeit. Der Leitzins der Europäischen Zentralbank ist dafür nicht der Maßstab. Der Grund ist eine einfache Abwägung, die jede Bank trifft. Sie kann ihr Geld in eine deutsche Staatsanleihe investieren, die als äußerst sicher gilt, oder es als Immobilienkredit vergeben. Der Kredit trägt das höhere Ausfallrisiko, also muss er mehr einbringen.

Für eine Zinsbindung von 5 Jahren ist deshalb die 5-jährige Rendite maßgeblich, für 10 Jahre die 10-jährige, für 15 Jahre die entsprechend längere. Ende September 2026 lag die Rendite 5-jähriger Bundesobligationen bei 3,38 Prozent, die 10-jähriger Bundesanleihen bei 3,63 Prozent und die 30-jähriger bei 3,95 Prozent. Je länger die Laufzeit, desto höher die Rendite.

Die Logik dahinter ist dieselbe wie bei Ihrem Darlehen. Wer sich über einen langen Zeitraum festlegt, trägt mehr Unsicherheit, und diese Unsicherheit wird bezahlt. Steigen die Renditen am Kapitalmarkt, verteuert sich die lange Absicherung stärker als die kurze. Für die Bank ist eine kurze Zinsbindung in diesem Umfeld das geringere Risiko, also bietet sie diese günstiger an.

Ob sich diese Logik in den Angeboten der Banken zeigt, ist allerdings eine andere Frage. Banken kalkulieren jede Laufzeit mit eigenen Aufschlägen. Anfang Oktober 2026 lagen in den Bestzins-Übersichten großer Vermittler die Zinsen für 5 Jahre Zinsbindung teilweise sogar über denen für 10 Jahre. Die Strategie mit dem Forward-Darlehen funktioniert deshalb nur, wenn der Abstand in den tatsächlichen Angeboten besteht und nicht nur am Anleihemarkt.

Kurz binden, später absichern: die Strategie mit dem Forward-Darlehen

Aus dem Abstand zwischen kurzen und langen Laufzeiten ergibt sich eine Strategie.

Sie schließen die Finanzierung mit einer kurzen Zinsbindung von 5 Jahren ab und zahlen in dieser Zeit den niedrigeren Zins. Gleichzeitig beobachten Sie den Markt. Sobald das Zinsniveau günstig ist, sichern Sie sich über ein Forward-Darlehen den Zins für die Zeit nach Ablauf der 5 Jahre. Auf Wunsch binden Sie dann lang, für 10 oder 15 Jahre.

Ein Forward-Darlehen ist eine Anschlussfinanzierung, die Sie heute abschließen und die erst zu einem festgelegten späteren Termin ausgezahlt wird. Sie löst dann Ihr bisheriges Darlehen ab. Je nach Bank ist das bis zu 60 Monate im Voraus möglich, theoretisch also schon kurz nach dem Abschluss der ursprünglichen Finanzierung.

Für die Vorlaufzeit verlangt die Bank einen Aufschlag, den Forward-Aufschlag. Er liegt häufig bei etwa 0,01 bis 0,03 Prozentpunkten pro Monat Vorlauf. Bei 60 Monaten Vorlauf kann der Aufschlag spürbar werden, bei 12 bis 24 Monaten ist er meist gut tragbar. Sinnvoll ist das Forward-Darlehen deshalb vor allem, um sich den Zins in einem günstigen Moment zu sichern.

Rechenbeispiel: 15 Jahre fest gegen 5 Jahre plus Anschluss

Das Beispiel rechnet mit einem Darlehen von 300.000 Euro und 2 Prozent anfänglicher Tilgung. Die Zinssätze sind Beispielzinsen für ein Marktumfeld, in dem kurze Zinsbindungen günstiger angeboten werden als lange. Sie sind keine aktuellen Konditionen.

Variante 1: 15 Jahre Zinsbindung zu 4,4 Prozent. Die Monatsrate beträgt 1.600 Euro. Über 15 Jahre zahlen Sie insgesamt 160.847 Euro Zinsen.

Variante 2: 5 Jahre Zinsbindung zu 3,9 Prozent. Die Monatsrate beträgt 1.475 Euro, also 125 Euro weniger. In den ersten 5 Jahren zahlen Sie 55.434 Euro Zinsen statt 62.512 Euro in Variante 1. Nach 5 Jahren beträgt die Restschuld 266.934 Euro. Ab Jahr 6 zahlen Sie dieselbe Rate wie in Variante 1, also 1.600 Euro, zum dann gültigen Anschlusszins.

Im Beispiel lohnt sich die kurze Zinsbindung, solange der Anschlusszins unter rund 4,6 Prozent liegt. Mit dem Forward-Darlehen können Sie diesen Anschlusszins innerhalb der 5 Jahre zu einem Zeitpunkt sichern, an dem er passt. Sie überlassen ihn dann nicht dem Zufall des Stichtags. Rechnen Sie dabei den Forward-Aufschlag mit ein. Ein langfristiger Zins von 4,0 Prozent mit 24 Monaten Vorlauf und 0,02 Prozentpunkten Aufschlag pro Monat ergibt 4,48 Prozent und liegt damit im Beispiel noch unter dem Gleichstand.

Was gegen die Strategie spricht

Gegen die Strategie sprechen zwei Punkte.

Der Zins kann dauerhaft steigen. Wer kurz bindet und den richtigen Moment für das Forward-Darlehen verpasst, finanziert nach 5 Jahren zum dann gültigen Zins. Liegt dieser Zins über dem Gleichstand, war die lange Bindung günstiger. Die Strategie setzt voraus, dass Sie oder Ihr Berater den Markt in diesen Jahren tatsächlich beobachten.

Die lange Bindung hat einen eingebauten Vorteil. Nach § 489 BGB können Sie ein Darlehen mit fester Zinsbindung nach Ablauf von 10 Jahren ab vollständiger Auszahlung mit einer Frist von 6 Monaten kündigen, ohne Vorfälligkeitsentschädigung. Eine 15-jährige Zinsbindung sichert Sie also gegen steigende Zinsen ab und lässt Ihnen nach 10 Jahren trotzdem den Ausstieg, falls die Zinsen gefallen sind. Diese Asymmetrie wirkt nur zu Ihren Gunsten.