Eine Immobilie ohne Eigenkapital zu kaufen ist möglich, aber nur auf zwei Wegen: Die Kaufnebenkosten werden in den Immobilienkredit eingerechnet, was den Beleihungsauslauf und damit den Zins deutlich erhöht, oder sie werden über ein separates Blankodarlehen zu Verbraucherzinsen von etwa 6 bis 9 Prozent finanziert. Beides ist teuer, und vor allem macht es viele Käufer für eine zweite Immobilie unfinanzierbar.
Das Wichtigste in Kürze
- Fehlendes Eigenkapital lässt sich vor allem über einen höheren Beleihungsauslauf oder ein Blankodarlehen zu etwa 6 bis 9 % ersetzen.
- Im Beispiel mit 2.500 € netto und einer Wohnung für 140.000 € fehlen nach den Raten jeden Monat 351,99 €, vor Hausgeld.
- Sinnvoll ist es meist erst ab etwa 4.000 € netto und wenn bereits Bestand vorhanden ist.
Woher das fehlende Eigenkapital kommt
Die Kaufnebenkosten müssen bezahlt werden. Ohne Eigenkapital bleiben zwei Wege.
Beispiel: 2.500 € netto, Wohnung 140.000 €, 55 m²
Was im Monat hereinkommt und was hinausgeht, ohne Gehalt.
351,99 €Miete
600,00 €
Rein
770,00 €
Raus
Beispielzinsen, keine aktuellen Konditionen · Grafik: Fischer & Geserich
Das Versprechen und was dahintersteckt
„Ab 2.500 Euro netto zur ersten Immobilie, ohne Eigenkapital, die Wohnung trägt sich selbst.“ Solche Angebote sind verbreitet und nicht einmal falsch, aber unvollständig. Was dabei technisch passiert, entscheidet darüber, ob Sie in fünf Jahren eine zweite Immobilie kaufen können.
Hinter vielen dieser Angebote steht eine Globalfinanzierung. Ein Vertrieb teilt zum Beispiel ein Haus mit zehn Wohnungen auf und verkauft jede Einheit an einen anderen Käufer. Eine Bank finanziert das ganze Haus und stellt für jeden Käufer vorab eine Finanzierung mit festen Parametern bereit. Für die Bank ist das attraktiv, weil sie ein großes Kreditvolumen auf einmal abschließt. Deshalb bewertet sie das Objekt großzügiger als bei einem einzelnen Käufer. Der Käufer bekommt so eine Finanzierung, die er allein für diese Wohnung oft nicht bekommen hätte. Das fehlende Eigenkapital steckt damit nur an einer anderen Stelle der Finanzierung.
Die zwei Wege, Eigenkapital zu ersetzen
Weg 1: Die Kaufnebenkosten wandern in den Immobilienkredit. Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und Maklerprovision machen je nach Bundesland 7,5 bis 12 Prozent des Kaufpreises, in Bayern rund 5,5 Prozent aus. Werden sie mitfinanziert, steigt das Darlehen über den Kaufpreis hinaus, während der Beleihungswert der Bank unter dem Kaufpreis liegt. Der Beleihungsauslauf landet deutlich über 100 Prozent. Bei Eigentumswohnungen führt das im aktuellen Marktumfeld zu Zinsen von über 5 Prozent. Mehr als 120 Prozent Beleihungsauslauf finanziert kaum eine Bank.
Weg 2: Ein separates Blankodarlehen. Die Bank finanziert den Kaufpreis, die Kaufnebenkosten kommen aus einem Ratenkredit ohne Grundschuld. Dafür gelten Verbraucherzinsen statt Immobilienzinsen. Sie beginnen bei etwa 6 Prozent und reichen je nach Bonität bis 8 oder 9 Prozent, bei kurzer Laufzeit und entsprechend hoher Rate.
Rechenbeispiel: 2.500 Euro netto, Wohnung für 140.000 Euro
Ein Käufer verdient 2.500 Euro netto und kauft eine vermietete Wohnung mit 55 Quadratmetern Wohnfläche für 140.000 Euro, rund 2.545 Euro pro Quadratmeter. Die Kaltmiete beträgt 600 Euro im Monat, knapp 11 Euro pro Quadratmeter. Die Kaufnebenkosten von rund 15.000 Euro finanziert er über ein Blankodarlehen. Die Zinssätze sind Beispielzinsen zur Veranschaulichung.
Mit 2.500 Euro netto kaufen die meisten Käufer unter 150.000 Euro. Bei einem teureren Objekt würde die monatliche Lücke so groß, dass kaum eine Bank die Finanzierung mitträgt.
| Position | Betrag pro Monat |
|---|---|
| Immobiliendarlehen 140.000 € zu 4,6 %, 2 % Tilgung | 770,00 € |
| Blankodarlehen 15.000 € zu 8,0 %, 10 Jahre | 181,99 € |
| Kapitaldienst gesamt | 951,99 € |
| Mieteinnahme | 600,00 € |
| Monatliche Lücke vor Hausgeld und Rücklagen | 351,99 € |
Die Wohnung trägt sich also nicht selbst. Der Käufer schießt jeden Monat rund 350 Euro aus seinem Gehalt zu, dazu kommt der nicht umlagefähige Teil des Hausgelds. Die Steuerersparnis aus Zinsen und Abschreibung mildert das, fließt aber erst mit der Steuererstattung zurück und gleicht die Lücke in diesem Beispiel nicht aus.
Damit sich eine solche Wohnung annähernd selbst trägt, muss die Miete im Verhältnis zum Kaufpreis hoch sein. In A-Lagen wie München oder Berlin gibt es dieses Verhältnis kaum, dort geht die Rechnung höchstens bei sehr kleinen Apartments auf.
Warum der erste Kauf den zweiten verhindern kann
Die eigentliche Folge zeigt sich erst beim nächsten Schritt. Jede Bank prüft vor einer Finanzierung, was vom Einkommen nach allen Raten und den Lebenshaltungskosten übrig bleibt. Nach dem ersten Kauf sind in diesem Beispiel 951,99 Euro Kapitaldienst gebunden, rund 31 Prozent der gesamten Einnahmen aus Gehalt und Miete. Dazu steht ein Verbraucherkredit in der Schufa.
Für die zweite Immobilie ist dieser Käufer bei den meisten Banken nicht mehr finanzierbar. Aus dieser Lage führen nur zwei Wege heraus: die Miete deutlich steigern, was bei vielen Vertriebsobjekten kurzfristig kaum möglich ist, oder das Nettoeinkommen erheblich erhöhen. Ein Gehalt von 2.500 auf 3.500 Euro netto zu steigern, gelingt aber selten in ein, zwei Jahren.
Der Skalierungseffekt, um den es den meisten Anlegern überhaupt geht, ist damit zerstört, bevor er begonnen hat.
Wann ergibt eine Finanzierung ohne Eigenkapital Sinn?
Es gibt Fälle, in denen sie funktioniert. Sie setzen eine starke Bonität voraus, in der Regel ab etwa 4.000 Euro netto im Monat aus einem Angestelltenverhältnis oder einem Geschäftsführergehalt. Auch dann ist sie bei der ersten Immobilie selten die richtige Wahl.
Sinnvoll wird der Hebel, wenn bereits drei oder vier Wohnungen im Bestand sind, von denen ein Teil positiven Cashflow liefert, und wenn Erfahrung da ist. Dieselbe Anfrage bewertet eine Bank in dieser Situation völlig anders als beim Erstkauf.
Bei Mehrfamilienhäusern gelten eigene Regeln. Bei Kaufpreisen von zwei bis drei Millionen Euro gibt es mehr Verhandlungsspielraum: Die Maklerprovision lässt sich in den Kaufpreis einrechnen, oder der Preis lässt sich um einen sechsstelligen Betrag senken. Banken bewerten diese Objektklasse anders als eine einzelne Eigentumswohnung. Die meisten Käufer beginnen allerdings nicht mit einem Mehrfamilienhaus.
Wie viel Eigenkapital realistisch ist
Der Einstieg ist ab etwa 10.000 Euro Eigenkapital realistisch, sofern das Objekt dazu passt. Bei einer Wohnung um 100.000 Euro decken 10.000 bis 12.000 Euro die Kaufnebenkosten. Wer eine Wohnung für 200.000 Euro mit 10.000 Euro Eigenkapital und 3.000 Euro netto kaufen will, wird unter Umständen finanziert. Für den langfristigen Vermögensaufbau ist das aber selten eine gute Entscheidung. Wer deutlich weniger mitbringt, fährt in der Regel besser damit, zunächst anzusparen.
Eigenkapital müssen Sie der Bank belegen, über Kontoauszüge oder Depotnachweise. Vermögen in bar oder in Gold, das sich nicht nachweisen lässt, zählt für die Bank nicht.
„Mit Immobilien kann man schon mit einem Eigenkapital von 10.000 Euro starten. Ganz ohne Eigenkapital machen wir es auch, aber nur im Einzelfall, wenn es Sinn ergibt. Damit möchte ich nicht werben.“
Die Einschätzung von Fischer & Geserich
Wir setzen Finanzierungen ohne Eigenkapital im Einzelfall um, wenn Bonität und Objekt es tragen. Wir bewerben sie nicht, weil sie für die meisten Käufer die falsche Entscheidung sind. Wenn ein Kunde eine Wohnung möchte, aber höchstens einen Betrag einsetzen will, der dafür nicht reicht, sagen wir ihm das, auch wenn das Geschäft dann nicht zustande kommt. Uns ist ein Kunde wichtiger, der in fünf Jahren seine zweite Wohnung kaufen kann, als ein schneller Abschluss heute.
Häufige Fragen
Kann ich eine Immobilie ohne Eigenkapital kaufen?
Ja, aber nur, indem die Kaufnebenkosten mitfinanziert werden, entweder im Immobilienkredit mit deutlich höherem Zins oder über ein Blankodarlehen zu Verbraucherzinsen ab etwa 6 Prozent. Sinnvoll ist das in der Regel erst ab einem Nettoeinkommen von etwa 4.000 Euro und nicht bei der ersten Immobilie.
Wie viel Eigenkapital brauche ich für eine Kapitalanlage?
Mindestens die Kaufnebenkosten, je nach Bundesland 7,5 bis 12 Prozent des Kaufpreises, in Bayern rund 5,5 Prozent. Ein Einstieg ist ab etwa 10.000 Euro realistisch, etwa bei einer Wohnung um 100.000 Euro. Das Eigenkapital muss gegenüber der Bank belegbar sein.
Warum bin ich nach dem ersten Kauf nicht mehr finanzierbar?
Weil die Bank vor jeder Finanzierung prüft, was nach allen Raten und Lebenshaltungskosten vom Einkommen übrig bleibt. Wer die erste Immobilie voll finanziert hat, oft zusätzlich mit einem Verbraucherkredit, hat diesen Spielraum bereits aufgebraucht.
Was ist eine Globalfinanzierung?
Bei einer Globalfinanzierung finanziert eine Bank ein ganzes Gebäude, dessen Wohnungen ein Vertrieb einzeln verkauft. Für jeden Käufer steht vorab eine Finanzierung mit festen Parametern bereit. Weil die Bank ein großes Volumen abschließt, bewertet sie das Objekt großzügiger als bei einem Einzelkäufer.
Das Titelbild und die Bilder ohne Fotonachweis wurden mit KI erstellt.
Der Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Rechts-, Steuer-, Finanzierungs- oder Anlageberatung. Zinssätze in Beispielrechnungen sind Beispielwerte, keine aktuellen Konditionen.
