Instandhaltung

Einordnung

Instandhaltung umfasst die Arbeiten und Kosten, mit denen Mängel durch Abnutzung, Alterung und Witterung beseitigt werden und der Gebrauch der Immobilie erhalten bleibt.¹ Als Vermieter müssen Sie die Wohnung während der Mietzeit in vertragsgemäßem Zustand erhalten; der Mieter muss Instandhaltung und Instandsetzung dulden.^2,3

Instandhaltungskosten sind keine Betriebskosten und werden nicht über die Nebenkosten abgerechnet.¹ In der Wertermittlung zählen sie zu den Bewirtschaftungskosten, gerechnet im langjährigen Mittel über die Restnutzungsdauer.⁴

Rechenlogik

Instandhaltung pro Jahr = Ansatz in €/m² × Wohnfläche

Beispiel

Angenommen, Sie besitzen eine vermietete Wohnung in Bernau: 65 m², Baujahr 1995. Je nach Zustand setzen wir 5 bis 15 €/m² im Jahr an, also 325 bis 975 €; bei ordentlichem Zustand 10 €/m², das sind 650 € im Jahr.

Der amtliche Modellwert für die Wertermittlung liegt ab 2026 bei 14,40 €/m², hier 936 € im Jahr.⁵ Finanztip nennt als Faustregel 1,5 % des Zeitwerts des Gebäudeteils.⁶

Instandhaltung und Modernisierung

Instandhaltung erhält den Zustand, eine Modernisierung verbessert ihn. Kosten, die ohnehin für die Erhaltung nötig gewesen wären, dürfen nicht in eine Modernisierungsumlage einfließen.⁷ Steuerlich sind Erhaltungsaufwendungen im Jahr der Zahlung als Werbungskosten abziehbar; größere Beträge können Sie auf zwei bis fünf Jahre verteilen.^8,9 Übersteigen Instandsetzung und Modernisierung in den ersten drei Jahren nach dem Kauf 15 % der Anschaffungskosten des Gebäudes ohne Umsatzsteuer, werden sie als Herstellungskosten abgeschrieben.¹⁰

In der Eigentumswohnung

Am gemeinschaftlichen Eigentum beschließt die Gemeinschaft die Erhaltung und bezahlt größere Maßnahmen aus der Erhaltungsrücklage.^11,12 Die Rücklage dient dem Gemeinschaftseigentum; Reparaturen in Ihrer eigenen Wohnung kommen dazu.¹² F&G prüft beim Kauf neben der WEG auch den absehbaren Investitionsbedarf.¹³

Quellen und Rechtsgrundlagen

§ 1 Betriebskostenverordnung (BetrKV) · abgerufen 27.10.2026
§ 535 BGB · abgerufen 27.10.2026
§ 555a BGB · abgerufen 27.10.2026
§ 32 Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) · abgerufen 27.10.2026
Gutachterausschuss Barnim: Grundstücksmarktbericht 2025 · Berichtsjahr 2025, abgerufen 27.10.2026
Finanztip: Mietrendite berechnen · Stand 01.04.2026
§ 559 BGB · abgerufen 27.10.2026
Finanztip: Steuertipps für Vermieter · Stand 08.07.2026
§ 82b Einkommensteuer-Durchführungsverordnung (EStDV) · abgerufen 27.10.2026
§ 6 EStG · abgerufen 27.10.2026
§ 19 Wohnungseigentumsgesetz (WEG) · abgerufen 27.10.2026
Finanztip: Hausgeld · Stand 10.11.2025
Fischer & Geserich: Ankaufsberatung · abgerufen 27.10.2026

Stand 27.10.2026. Der Eintrag erklärt den Begriff allgemein; er ersetzt keine Steuer-, Rechts- oder Finanzierungsberatung im Einzelfall.