Einordnung
Das Grundbuch zeigt, wem ein Grundstück gehört und welche Rechte und Lasten darauf liegen. Geführt wird es von den Amtsgerichten, den Grundbuchämtern.1 Jedes Grundbuchblatt besteht aus der Aufschrift, dem Bestandsverzeichnis und drei Abteilungen.2
In Abteilung I steht der Eigentümer.3 Abteilung II enthält die Lasten und Beschränkungen außer den Grundpfandrechten, etwa ein Wohnrecht oder eine Vormerkung für einen Käufer.4 In Abteilung III stehen Hypotheken, Grundschulden und Rentenschulden.5
Einsehen darf das Grundbuch, wer ein berechtigtes Interesse darlegt.6 Beim Kauf prüft der Notar das Grundbuch, um festzustellen, wem die Immobilie gehört und wie sie belastet ist.7
Beispiel
Sie kaufen eine Wohnung für 300.000 €. In Abteilung III steht noch eine Grundschuld über 150.000 € für die Bank des Verkäufers. Der Notar berücksichtigt sie bei Gestaltung und Abwicklung des Vertrags, damit Sie die Wohnung lastenfrei erhalten.7
Nach dem Notartermin wird für Sie eine Vormerkung eingetragen. Verfügungen des Verkäufers danach sind unwirksam, soweit sie Ihren Anspruch beeinträchtigen.8 Sind Kaufpreis und Grunderwerbsteuer bezahlt, beantragt der Notar die Umschreibung auf Sie.7
Was es für Käufer heißt
Eigentümer werden Sie erst mit der Eintragung ins Grundbuch; dafür braucht es die Einigung beider Seiten und die Eintragung.9 Die Einigung über den Eigentumswechsel, die Auflassung, erklären Käufer und Verkäufer gleichzeitig vor einem Notar.10 Finanzieren Sie, wird die Grundschuld Ihrer Bank eingetragen; die Bank zahlt das Darlehen in aller Regel erst danach aus.7
Was es für Verkäufer heißt
Eine Grundschuld muss vor dem Verkauf nicht gelöscht sein. Der Notar regelt im Vertrag, wie sie aus dem Kaufpreis abgelöst wird.7 Halten Sie einen aktuellen Grundbuchauszug bereit, damit Käufer und Notar die Lasten früh sehen.
Quellen und Rechtsgrundlagen
- § 1 Grundbuchordnung · abgerufen 27.10.2026
- § 4 Grundbuchverfügung · abgerufen 27.10.2026
- § 9 Grundbuchverfügung · abgerufen 27.10.2026
- § 10 Grundbuchverfügung · abgerufen 27.10.2026
- § 11 Grundbuchverfügung · abgerufen 27.10.2026
- § 12 Grundbuchordnung · abgerufen 27.10.2026
- Bundesnotarkammer: Der Kauf einer gebrauchten Immobilie (Infoblatt) · abgerufen 27.10.2026
- § 883 BGB · abgerufen 27.10.2026
- § 873 BGB · abgerufen 27.10.2026
- § 925 BGB · abgerufen 27.10.2026
Stand 27.10.2026. Der Eintrag erklärt den Begriff allgemein; er ersetzt keine Steuer-, Rechts- oder Finanzierungsberatung im Einzelfall.
