Einordnung
Der Bodenrichtwert ist ein durchschnittlicher Lagewert für den Boden in einer Richtwertzone. Der Gutachterausschuss ermittelt ihn aus der Kaufpreissammlung,1 an die die Notare eine Abschrift jedes Grundstückskaufvertrags schicken.2 In bebauten Gebieten wird der Wert so ermittelt, als wäre der Boden unbebaut.1
Das Gesetz verlangt eine Ermittlung zu Beginn jedes zweiten Kalenderjahres, wenn keine häufigere bestimmt ist. Die Werte sind öffentlich; jeder kann bei der Geschäftsstelle Auskunft verlangen.1 In Berlin stehen sie kostenlos in BORIS Berlin, mit Stichtagen bis zum 1. Januar 2026,3 in Brandenburg in BORIS Brandenburg.4
Für ein einzelnes Grundstück ist der Bodenrichtwert ein Ausgangswert. In der Wertermittlung wird der Bodenwert vorrangig aus Vergleichspreisen bestimmt; ein Bodenrichtwert kann verwendet werden, wenn er an das Grundstück angepasst wird.5
Rechenlogik
Bodenwert grob = Grundstücksfläche × Bodenrichtwert
Beispiel
In der Richtwertzone „Oranienburg Süd“ lag der Bodenrichtwert zum 1. Januar 2026 bei 350 €/m², ein Jahr zuvor bei 370 €/m². Er gilt für ein baureifes, beitragsfreies Wohngrundstück mit 750 m².4
Für ein Grundstück dieser Art ergibt sich ein rechnerischer Bodenwert von 750 m² × 350 €/m² = 262.500 €. Das Haus darauf ist darin nicht enthalten. Weicht das Grundstück etwa in Größe, Nutzung oder Erschließung ab, wird angepasst.
Was es für Verkäufer heißt
Mit dem Bodenrichtwert schätzen Sie den Anteil des Grundstücks am Wert Ihrer Immobilie. Den Wert des Hauses ersetzt er nicht. Fischer & Geserich erstellt die Wertermittlung kostenlos, meistens innerhalb weniger Stunden.6
Was es für Käufer heißt
Liegt der Preis eines Grundstücks deutlich über dem Bodenrichtwert, fragen Sie nach dem Grund, etwa einer höheren Bebaubarkeit oder einer besseren Lage innerhalb der Zone. Bedenken Sie dabei, dass der Bodenrichtwert auf Verkäufen der Vergangenheit beruht.
Quellen und Rechtsgrundlagen
- § 196 BauGB · abgerufen 27.10.2026
- § 195 BauGB · abgerufen 27.10.2026
- Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Berlin: Bodenrichtwerte · abgerufen 27.10.2026
- BORIS Brandenburg: Bodenrichtwerte Oranienburg (Gutachterausschuss Oberhavel) · Stichtag 01.01.2026, Vergleich 01.01.2025
- § 40 ImmoWertV · abgerufen 27.10.2026
- Fischer & Geserich: Startseite · abgerufen 27.10.2026
Stand 27.10.2026. Der Eintrag erklärt den Begriff allgemein; er ersetzt keine Steuer-, Rechts- oder Finanzierungsberatung im Einzelfall.
