Gebäudeanteil

Einordnung

Beim Kauf einer bebauten Immobilie zahlen Sie für Gebäude und Boden zusammen. Für die Steuer muss der Kaufpreis aufgeteilt werden, denn der Boden nutzt sich nicht ab und wird nicht abgeschrieben.¹ Je höher der Gebäudeanteil, desto höher die AfA.

Finanztip rät, die Anteile schon im notariellen Kaufvertrag auszuweisen.¹ Die Finanzverwaltung stellt eine Arbeitshilfe bereit, mit der Sie selbst aufteilen oder eine Aufteilung auf Plausibilität prüfen können. Sie gilt als anerkannte Schätzung, von der Sie und das Finanzamt abweichen dürfen.²

Der Bundesfinanzhof hat 2020 entschieden: Auch eine Aufteilung im Vertrag, die die realen Verhältnisse grundlegend verfehlt und wirtschaftlich nicht haltbar erscheint, darf das Finanzgericht nicht einfach durch das Ergebnis der Arbeitshilfe ersetzen. Die Arbeitshilfe verengt die Bewertung auf das vereinfachte Sachwertverfahren und lässt den Orts- oder Regionalisierungsfaktor weg, der vor allem in Ballungsräumen eine Rolle spielt. Im Streit soll das Gericht in der Regel ein Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen einholen.³

Rechenlogik

Gebäudeanteil = Gebäudewert / (Gebäudewert + Bodenwert)

Beispiel

Im Fall des Bundesfinanzhofs kostete eine vermietete Eigentumswohnung in einer Großstadt 110.000 €. Laut Vertrag entfielen 20.000 € auf das Grundstück, also rund 82 % auf das Gebäude. Das Finanzamt kam mit der Arbeitshilfe auf rund 31 %.³

Für die Beispielwohnung im Berliner Umland, etwa in Bernau (160.000 € plus 18.512 € Nebenkosten, Baujahr 1995), heißt das: Bei 80 % Gebäudeanteil beträgt die AfA 2.856 € im Jahr, bei angenommenen 50 % noch 1.785 €. Bei 42 % Grenzsteuersatz macht der Unterschied rund 450 € Steuer im Jahr aus.

Was es für Käufer heißt

Sprechen Sie die Aufteilung vor dem Notartermin an und halten Sie fest, wie sie zustande kommt, etwa über Bodenrichtwert und Grundstücksanteil. In der Beispielwohnung entsprechen 20 % Bodenanteil, also 32.000 €, rund 100 m² Grundstücksanteil zu 320 € je m². So hoch war der mittlere Bodenrichtwert der vermieteten Wohnungen im Barnimer Umland.⁴

Was es für Anleger heißt

Weicht das Finanzamt deutlich von Ihrer Aufteilung ab, kann ein Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen die Werte klären.³ F&G vermittelt auf Wunsch Gutachter; die Vermittlung ist kostenfrei.⁵

Quellen und Rechtsgrundlagen

Finanztip: Steuertipps für Vermieter · Stand 08.07.2026
Finanztip: Anschaffungsnahe Herstellungskosten und Erhaltungsaufwendungen · Stand 08.07.2026
Bundesfinanzhof: Pressemitteilung Nr. 055/20 zum Urteil IX R 26/19 · 26.11.2020, abgerufen 27.10.2026
Gutachterausschuss Barnim: Grundstücksmarktbericht 2025 · Berichtsjahr 2025, abgerufen 27.10.2026
Fischer & Geserich: Startseite · abgerufen 27.10.2026

Stand 27.10.2026. Der Eintrag erklärt den Begriff allgemein; er ersetzt keine Steuer-, Rechts- oder Finanzierungsberatung im Einzelfall.