Exit

Einordnung

Der Exit ist der Ausstieg aus einer Immobilienanlage, etwa durch einen Verkauf. Er gehört von Anfang an in die Rechnung: F&G legt zu Beginn Budget, Renditeziel, Risikoprofil und Haltedauer fest und macht in der Ankaufsprüfung Restschuld und Exit-Perspektive sichtbar.^1,2 Der ganzheitliche Ansatz, den F&G empfiehlt, betrachtet Cashflow, Steuervorteile, Mieterhöhungen und Verkaufserlös über die gesamte Haltedauer.¹

Was bleibt, hängt vom Verkaufspreis, der Restschuld, den Verkaufskosten und der Steuer ab. Verkaufen Sie eine vermietete Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf, ist der Gewinn steuerpflichtig; die genutzte AfA mindert dabei die Anschaffungskosten.³ Lösen Sie das Darlehen für einen Verkauf während der Zinsbindung ab, kann die Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen; zum Ende der Zinsbindung können Sie ohne sie kündigen.^4,5,8

Rechenlogik

Verbleibender Erlös = Verkaufspreis − Restschuld − Verkaufskosten − gegebenenfalls Steuer

Beispiel

Angenommen, Sie kaufen eine Wohnung in Bernau: 65 m², 9 €/m², 7.020 € Jahresmiete, Kaufpreis 160.000 € (Faktor 22,8), Darlehen 160.000 € zu 4 % Zins und 1,5 % Tilgung. Nach zehn Jahren, zum Ende der Zinsbindung, beträgt die Restschuld rund 130.550 €.

Bei unveränderter Miete und Faktor 20 bis 25 bringt der Verkauf 140.400 bis 175.500 €, bei Faktor 22,8 160.056 €; nach Ablösung bleiben 9.850 bis 44.950 €, bei 22,8 rund 29.506 €, jeweils vor Verkaufskosten. Steigt die Miete auf 10 €/m², ergibt Faktor 22,8 einen Preis von 177.840 € und nach Ablösung 47.290 €. Liegt der Verkauf nach Ablauf der zehn Jahre, bleibt der Gewinn steuerfrei.³

Szenarien statt Prognose

Im Berliner Umland lagen die Faktoren vermieteter Eigentumswohnungen zuletzt zwischen 13 und 38, im Mittel bei 23.⁶ Welcher Faktor in zehn Jahren gilt, sagt keine Quelle voraus; rechnen Sie deshalb mit mehreren Szenarien. Verkaufen Sie eine Eigentumswohnung, geht Ihr Anteil an der Erhaltungsrücklage auf den Käufer über.⁷

Halten statt verkaufen

Ein Exit muss kein Verkauf sein. Sie können die Immobilie weiter halten und das Darlehen anschließend neu finanzieren; dabei lässt sich die Restschuld ohne Vorfälligkeitsentschädigung verringern.⁸ Welche Variante passt, hängt von Zins, Steuer und Ihren Zielen ab.

Quellen und Rechtsgrundlagen

Fischer & Geserich: Kapitalanlage · abgerufen 27.10.2026
Fischer & Geserich: Ankaufsberatung · abgerufen 27.10.2026
§ 23 EStG · abgerufen 27.10.2026
§ 490 BGB · abgerufen 27.10.2026
§ 489 BGB · abgerufen 27.10.2026
Gutachterausschuss Barnim: Grundstücksmarktbericht 2025 · Berichtsjahr 2025, abgerufen 27.10.2026
Finanztip: Hausgeld · Stand 10.11.2025
Finanztip: Anschlussfinanzierung · Stand 25.10.2026

Stand 27.10.2026. Der Eintrag erklärt den Begriff allgemein; er ersetzt keine Steuer-, Rechts- oder Finanzierungsberatung im Einzelfall.